Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości. Aby była możliwość zasiedzenia należy spełnić koniecznie dwie przesłanki.
I. UPŁYW CZASU.
Posiadacz nieruchomości (użytkownik) nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny. Jeżeli posiadacz jest w złej wierze, to nabywa własność nieruchomości po upływie lat trzydziestu.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności.
WAŻNE !!
Nie jest jednak w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, bowiem zdaje sobie on sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności ( tak uchwała SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48).
II. POSIADANIE SAMOISTNE.
Zgodnie z art. 336 Kodeksu Cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel. Świadczą o tym okoliczności faktyczne, z których wynika iż posiadacz ma wolę wykonywania prawa własności i je wykonuje.
Posiadanie samoistne musi mieć charakter jednocześnie posiadania ciągłego. Przy czym pamiętać należy, że przemijająca przeszkoda w wykonywaniu posiadania nie pozbawia go charakteru posiadania ciągłego.
Można również zasiedzieć inne prawa rzeczowe, ale tylko takie prawa rzeczowe, z którymi łączy się władztwo nad rzeczą. Z praw rzeczowych ograniczonych można zasiedzieć zatem niektóre:
– służebności gruntowe,
– użytkowanie wieczyste,
– udział we współwłasności.
Można zasiedzieć każdą nieruchomość, zarówno gruntową jak i budynkową. Wskazać jednak należy, że nieruchomość lokalową można zasiedzieć jedynie w całości. Niedopuszczalne jest zatem zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzącego w skład mieszkania.
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Gdy podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Pamiętać należy, że tylko orzeczenie sądowe to jest dowodem nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Jeżeli w terminie wskazanym w orzeczeniu nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się własności nie wykaże, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.